物业投入使用且入住率达到百分之五十的，应当在业主委员会成立后的两个月内完成物业管理企业的选聘。物业管理聘用合同及入住合同的签订、实施物业管理审批手续的办理以及物业管理移交手续等项工作。选聘物业管理企业，一般应当采取公开招标的方式。
业主委员会聘用物业管理企业后，开发建设单位或原管理单位和部门应当将物业管理有关工作移交给业主委员会及物业管理企业，并提供涉及物业管理的有关档案资料。
住宅小区开发单位在物业管理移交时，应当按开发建设各类房屋总建筑面积百分之零点五的比例向业主委员会提供配套的商业网点用房以及一定面积的物业管理办公用房、停车场（库）、自行车棚（房）等，用于业主委员会办公和物业管理企业办公及经营活动，经营所得收入也应用于该物业管理区域管理经费的支出。
购房关键词：合同
物业管理聘用合同有效期一般不超过三年，到期可续签或重新签订。
物业管理聘用合同期满一方不再续签的，应当在合同期满前两个月通知对方，由业主委员会在合同期满前确定新聘用的物业管理企业。物业管理聘用合同期满前，物业管理企业破产或被撤销的，由物业行政管理部门指定一家物业管理企业临时实施该区域的物业管理，直到业主委员会聘用新的物业管理企业为止。假如在合同执行期间发生争议的，在争议解决之前，合同双方不得停止履行义务。
一般情况下，签订的物业管理聘用合同应包括以下内容：物业管理的项目、范围、内容及费用；双方当事人的权利和义务管理与服务的标准；合同期限及违约责任等内容。
而业主与物业管理企业签订的入住合同应有这样一些主要内容：物业名称、物业管理企业名称；业主或非业主使用人情况、所使用房屋情况；物业管理服务内容；双方的权利与义务；费用标准及缴纳时限；以及违约责任等有关事项。
购房关键词：物业费
物业管理企业收取公共性服务费，应以《青岛市住宅小区物业管理公共性服务费指导标准》为依据，并与业主委员会协商确定。
所收取的公共性服务费一般应包括以下内容：生活垃圾收集和环境清扫保洁；协助当地公安机关和基层治保组织搞好物业管理区域内公共秩序及安全巡查工作；小区绿地及其设施的养护管理以及公共楼道、庭院公共照明、单元电子对讲门的日常运行维护等方面。
另外，物业管理费根据各住宅小区的情况不同，可分为高标准住宅小区和普通准宅小区两大类。其中，高标准住宅小区根据自身的条件又可分为一、二、三类；普通准宅小区也可分为一、二、三类。而在其中每类小区中，又可根据服务标准的差异分为一、二、三级。
购房关键词：“两公布”
从去年的3月1日起，由市物价局、市城市管理局日前联合出台的物业“两公布”措施，主要是要求物业管理企业定时公布服务内容及收支账目。
其中，物业公司在公布的收支账目时，应包括实行政府指导价的公共性服务费；实行政府定价的电梯运行费、二次供水运行费、中央空调运行费、停车场收费等实际收费和支出；以及按照《青岛市物业管理条例》规定，为住宅区提供配套的商业网点用房的经营收入。公布收支账目的时间应由业主委员会确定。但是，半年公布不应少于一次，每次公布的天数不少于3天。
核心提示
开发建设单位应当在物业投入使用前，制定物业使用规定。开发建设单位持工程竣工质量验收和规划管理验收证明、物业使用规定、前期物业管理聘用合同向物业行政管理部门提出物业投入使用申请，经批准，取得《物业投入使用许可证》后方可投入使用。
热点问答
如何设立停车场
珠海路刘先生问：小区的物业公司，将原来开发商售房时承诺的绿地改为停车场，物业公司应该具备哪些手续？
答：小区内设立停车场应该有业主委员会同意设立停车场的签名文件，交警部门的批准，物价部门备案。在获得批准后设立的停车场，应执行物价部门制定的有关停车场的收费标准，并且其收支情况也应予以公布，半年不少于一次，公布天数不少于三天。
能否拒交物业费
吉林路的孙先生问：所住的小区物业公司服务不达标，我也要交纳物业管理费吗？
答：物业管理费的收取是依据青岛市物业管理条例规定而来，具体收费标准由物价部门来确定，享受不同水准的物业服务，就应缴纳不同标准的物业管理费。物业公司提供的服务如有不达标准的地方，业主可向业主委员会或市、区物业管理部门进行投诉。整改仍无效时可召开业主大会，重新选聘新的物业公司进行管理。但不能以此作为不交费的依据。
谁负责公共部位维修
营口路的李女士问：房屋的公共部位具体维修时由谁来组织？
答：已实行物业管理的房屋，由业主委员会委托物业管理单位或者组织业主实施房屋维修。未实行物业管理的房屋，由所在地街道办事处组织业主选举成立业主委员会，负责委托维修单位或者组织业主实施房屋维修；业主委员会成立之前，暂由房屋所在地的居民委员会代行业主委员会组织房屋维修的职责
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
